Таиланд ужесточает контроль над иностранным владением виллами - pattayapeople.ru

Правительство Таиланда ужесточает контроль над «номинальными» схемами владения собственностью, которые позволяли иностранцам обходить действующие ограничения на владение землёй в Королевстве. Эта инициатива приводит к задержкам в принятии решений о покупке элитных вилл среди потенциальных инвесторов в популярных курортных регионах, таких как Пхукет и Самуи.

Департамент развития бизнеса (DBD) значительно активизировал проверки компаний и объектов недвижимости по всей стране. Например, на островах Ко Пханган и Самуи, расположенных в южной провинции Сураттхани, DBD выявил 11 426 компаний с иностранным участием. По данным местных источников, это составляет почти 68% от общего числа зарегистрированных фирм на этих двух островах.

Более 7 000 компаний, как предполагается, использовали незаконные номинальные схемы. Эти структуры преимущественно применялись в секторах недвижимости, туризма и гостиничного бизнеса. Суть таких мошеннических схем заключается в том, что гражданин Таиланда выступает в качестве подставного акционера, чтобы формально соблюсти закон, ограничивающий долю иностранного капитала в тайских компаниях до 49%.

Фактически, в таких недобросовестных соглашениях тайские акционеры лишь на бумаге заявляли о праве собственности. Однако они не имели налоговой истории, которая могла бы подтвердить их финансовую активность и реальное участие. С начала текущего года тайские власти возбудили дела против более 850 компаний. Сумма ущерба от недополученных налоговых поступлений превысила 15 миллиардов THB (около 410 миллионов USD).

Хотя официальные данные о количестве объектов элитной недвижимости, находящихся в номинальном владении, отсутствуют, аналитическая группа Juwai IQI оценивает, что на Пхукете около трёх из пяти сделок в сегменте вилл совершались иностранными покупателями. На Самуи и Ко Пхангане этот показатель достигал девяти из десяти. Это соответствует примерно 2 400–3 000 виллам как на Пхукете, так и на Самуи, которые могли быть приобретены с использованием таких схем.

Агентство недвижимости List Sotheby’s International Realty Thailand отмечает, что, несмотря на отсутствие общедоступных данных о владении земельными участками с виллами, «международные покупатели составляют подавляющее большинство участников рынка элитных вилл на Пхукете и Самуи». Ужесточение контроля привело к замедлению принятия решений и, в некоторых случаях, к временному переключению спроса на кондоминиумы, где правовая база для иностранных покупателей обычно более прозрачна и проста.

По последним данным, китайские граждане остаются крупнейшей группой иностранных инвесторов в жилую недвижимость Таиланда, хотя эти цифры преимущественно касаются кондоминиумов. Китайские покупатели приобрели 4 940 единиц недвижимости в Таиланде на общую сумму 18,5 миллиардов THB (около 507 миллионов USD). Это на 12,9% меньше по объёму и на 30% меньше по стоимости по сравнению с предыдущим годом. Важно отметить, что в проектах кондоминиумов иностранным покупателям разрешено владеть до 49% от общего объёма застройки. Поскольку владение землёй при этом не подразумевается, они могут на законных основаниях владеть такими объектами.

Феликс Дежарден, консультант по недвижимости, отмечает, что ужесточение контроля меньше затронуло китайских владельцев, поскольку они традиционно предпочитают приобретать квартиры, а не земельные участки. Консалтинговая компания Colliers охарактеризовала текущий рынок вилл как «период повышенной осторожности и тщательной проверки, а не полного отказа покупателей от сделок».

Покупатели стали задавать больше вопросов, искать ясности и тратить больше времени на изучение структур собственности и требований соответствия, прежде чем приступить к сделке. Тем не менее, застройщики пока не меняют свои стратегии, не отказываясь от проектов элитных вилл, а скорее адаптируются к новым рыночным условиям.

Banyan Group Residences, подразделение по развитию недвижимости сингапурской гостиничной компании Banyan Group, заявила, что её виллы продаются иностранцам с использованием «юридически признанной структуры аренды». Обычно она включает возобновляемую 30-летнюю аренду земли вместе с правом собственности на постройки, зарегистрированным в государственном земельном департаменте. В своём портфеле компания не наблюдала отказа покупателей от сделок из-за усиления контроля над номинальными компаниями. Напротив, хорошо информированные покупатели ценят проекты с изначально ясной юридической структурой и поддержкой от надёжного застройщика.

Пхукет и Самуи остаются привлекательными для иностранных покупателей благодаря курортному образу жизни, международной доступности, качеству здравоохранения, наличию школ, красивым пляжам и стабильному спросу на аренду. По сравнению с более зрелыми региональными рынками, такими как Гонконг или Сингапур, Таиланд продолжает предлагать убедительную ценность для жизни, особенно для тех, кто ищет второй дом или место для длительного проживания.

Спрос на виллы остаётся устойчивым. Многие покупатели ищут недвижимость с бассейном в ценовом диапазоне от 15 миллионов до 30 миллионов THB (примерно 410 000 — 820 000 USD), расположенную рядом с международными школами. Инвесторы и покупатели второго жилья, в свою очередь, обычно рассматривают недвижимость стоимостью от 30 миллионов до 70 миллионов THB (примерно 820 000 – 1,9 миллиона USD) в таких районах, как Банг Тао, Лаян, Лагуна, Камала и Равай.

Чтобы избежать возможных сложностей, потенциальным покупателям земельных участков на Пхукете, Самуи и в других регионах Таиланда следует проконсультироваться с квалифицированным агентом по недвижимости и юристом. Наиболее распространённые и безопасные варианты владения включают:

* Покупку виллы, зарегистрированной как единица кондоминиума, с правом полного владения (фрихолд) на эту единицу.

* Регистрацию 30-летней аренды земли (leasehold).

Важно проявлять осторожность в отношении договоров аренды, которые обещают автоматическое продление на 90 лет (обычно это 30+30+30 лет), так как такие положения часто не имеют юридической силы или могут быть оспорены. Также крайне не рекомендуется вступать в номинальные соглашения, где тайские акционеры владеют землёй, но фактический контроль осуществляют иностранные покупатели.

Читайте также: